Оценка объектов незавершенного строительства

При нестабильности экономики, а эти тенденции наблюдаются в Российской Федерации достаточно отчетливо, большинство предприятий вынуждено сворачивать или корректировать свои инвестиционные программы. В таких случаях строительство объектов прекращается, а здания и сооружения подлежат консервации. Строения, находящиеся в различной степени готовности, принято называть объектами незавершенного строительства.

Цели проведения оценочной экспертизы

Очень часто стройки, на которых прекратились работы, расположены в выгодных городских локациях, в местах с действующей инфраструктурой или на территории, имеющей высокий экономический потенциал. Такие объекты существуют во всех крупных городах Российской Федерации, и их количество продолжает расти. В стране с работающими рыночными процессами всегда существует спрос на недвижимость, расположенную в удачных локациях, и возможность инвестиционного финансирования строительства объекта платежеспособной структурой.

Приобретая недостроенный объект, покупатель должен просчитать возможность вложения инвестиций с максимальным эффектом отдачи. А это возможно только в случае корректной оценки и экспертизе объекта незавершенного строительства. Без точного анализа стоимости проведенных работ невозможно составить эффективный инвестиционный проект, который необходим для финансирования строительства.

Регламентируемый процесс оценки

Для проведения корректной оценки недостроенных объектов привлекаются эксперты с большим опытом практической деятельности, имеющие необходимые сертификаты. Для получения точной экспертизы необходимо провести исследования выполненных работ, включая их стоимость, качество, соответствие проектной документации. Кроме этого для полноценной экспертизы требуются научные заключения в области экологии, радиоактивной безопасности, геологии и других исследований в зависимости от характера постройки и расположения недостроенного объекта.

Когда необходима оценка незавершенного строительства

Когда недостроенное сооружение становится объектом купли или продажи.

• экспертиза заказывается для корректной оценки объекта и может быть произведена по инициативе как продавца, так стороной покупателя;
• для возобновления строительства после длительной консервации;
• в том случае, когда объект служит средством залога при получении финансовых средств;
• при проведении инвестиционных презентаций для привлечения дополнительных средств в проект;
• для переоценки основных средств предприятия с целью оптимизации налоговых выплат. Стоимость законсервированного здания может со временем измениться в сторону понижения, что позволит сэкономить при расчете налогов;
• при ликвидации здания и оценке нанесенного ущерба.

Когда не существует вариантов достройки или перепрофилирования незавершенного строительства, такое здание подлежит ликвидации. Тогда вступает в силу особый термин «ликвидационная стоимость», где изменены алгоритмы подсчета. Чтобы была произведена корректная оценка здания, существует специальная классификация. Она упорядочивает все объекты по отдельным группам, согласно их характеристике, предназначению и другим дополнительным свойствам.

Как классифицируются недостроенные объекты

Все недостроенные здания на территории страны, которых в Российской Федерации насчитывается более шестидесяти тысяч, с оценочной стоимостью в триллионы рублей, возводились для использования в различных сферах экономики. Также существуют десятки тысяч недостроенных жилых комплексов и домов различного потребительского класса. Все эти объекты планировались для выполнения основных функций, связанных с их предназначением. Поэтому существует специальная классификация, по которой все незавершенные объекты выделены в основные группы по отличительным признакам.

Основные виды недостроенных зданий и сооружений

• объекты жилищного строительства;
• здания промышленного назначения;
• прочие типы сооружений;
• недвижимые объекты железнодорожной транспортной инфраструктуры;
• артезианские скважины;
• технологические установки по добыче нефти;

• электрические линии;
• линии оптической связи;
• магистральные и местные трубопроводы;
• системы водоснабжения и канализационные коллекторы;
• городские и промышленные тепловые сети;
• газопроводное и газоснабжающее оборудование;
• установки обеспечения связи.

• мостовые сооружения;
• причалы;
• эстакады;
• путепроводы;
• виадуки;
• прочие инфраструктурные сооружения.

Документация для проведения оценки

После консультации с оценщиком, заказчик оценки долгостроя должен предоставить корректные документы, подтверждающие его права на незавершенное строительство, а также документацию текущего состояния оцениваемого объекта. Документация должна быть оформлена с учетом раздела незавершенного объекта на основные составляющие.

1. К документации, подтверждающей права на оцениваемый объект, кроме документов на владение или возможность владения земельным участком, относятся инвестиционный паспорт объекта, договоры о финансировании строительства, сметная документация, различные акты выполненных работ и документы, фиксирующие цену на момент покупки.
2. К документам текущего состояния относятся технический план здания, планы земельного участка с присвоенным кадастровым номером, а также прочие документы, по которым можно судить о текущем состоянии оцениваемого объекта.

Алгоритм проведения оценки

• телефонный звонок и письмо в компанию оценщика;
• формирование необходимого задания на оценку, исходя из её цели;
• сбор актуальной документации для фирмы оценщика;
• заключение договора для проведения оценки;
• согласование порядка и стоимости проводимых работ;
• получение экспертного оценочного заключения.

Вся производимая оценка незавершенного строительства проводится по утвержденным федеральным стандартам с учетом региональных законодательных актов. Согласно требуемым нормам проверка производится сертифицированными специалистами с соблюдением основных этапов. Первоначально заключается договор с присутствием инициаторов оценки незавершенного строительства и экспертов-оценщиков. На этой стадии разрабатывается корректное оценочное задание.

• стоимость объекта по расчетам заказчика;
• наличие и величина финансовых средств для окончания строительства;
• инвестиционная привлекательность объекта;
• рыночная оценка долгостроя;
• экономическая целесообразность завершения строительства;
• стоимость ликвидации объекта;
• принятие решения по направлению дальнейших работ;
• соблюдение экологического законодательства;
• геологическая характеристика земельного участка;
• расчет балансовой стоимости;
• выявление дефектов здания и их влияния на оценку;
• соответствие здания строительному плану;
• рыночная потребность в объекте данного направления.

Затем происходит сбор и анализ доступной и актуальной информации. После этого проводится оценка объекта по параметрам, заложенным в оценочном задании. Подбирается оценочный метод, применимый согласно цели оценки, и производятся расчеты. После проверки корректности расчета составляется отчет и предоставляется заказчику.

Содержание договора оценки о отчета

• объект, подлежащий оценке с полным описанием;
• цели проведения экспертизы;
• подтверждение прав собственности;
• метод использования экспертизы;
• существующие ограничения, влияющие на корректную оценку объекта;
• типов стоимости;
• согласованных дат этапов работы;
• общий срок выполнения экспертизы.

Заказчик берет на себя обязательства предоставления актуальной информации, сведений и документации, необходимой для работы оценщика. После анализа предоставленной информации оценщик разрабатывает необходимый метод и проводит расчеты. Затем эксперты обобщают, сводят корректные данные и получают стоимость незавершенного объекта. Стоимость подсчитывается согласно утвержденному в договоре виду.

• общие сведения;
• применяемые методы расчета;
• актуальная стоимость объекта;
• содержание задания согласно требованиям Федерального стандарта;
• сведения об исполнителе и заказчике;
• примененные в отчете допущения;
• характеристика оцененного объекта с основными параметрами;
• процесс производимой оценки;
• оценка сегмента рынка, в который может быть встроен объект;
• общие итоги экспертизы.

К отчету прилагается документация, использованная для расчета.